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不确定的房地产行情中,藏着哪些确定?

发布日期:2023-10-21 22:26    点击次数:165

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  中国商品房历史上,或许没有哪一年如2022年一般曲折,一些开发商倒在了黎明前夜,极少数开发商成为“黑马”。还有一些开发商,没能撑住压力、业绩惨败,但没有放弃在各种不确定中寻找确定。

  华侨城A就是这样一家房企,其2022年的归属母公司净利润亏损109.5亿元,上市以来首次净亏损。华侨城A总裁王晓雯在近日的业绩会上坦诚:“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”

  不过, 抛开盈利数据,单看实际经营,华侨城A的经营性现金流总体平衡,融资成本边际下行至4.23%。也就是说,我们看到的是一个纸面利润亏损、财务负担却变轻了的华侨城A。

  杠杆降低的同时,华侨城A终于在2022年决定“分灶吃饭”,全面启动专业化整合,向“市”而生。

  1、“利空”出尽

  2022年房地产行业可以说是“四面楚歌”,信心处在低位、市场需求和购买力不足,还叠加了疫情因素的影响,对开发商的业绩冲击是巨大的,据中指研究院数据,TOP100房企销售总额75968.5亿元,规模降了四成,基本回到了2015年的水平。超百亿房企130家,较上年同期减少28家。

  房企“最惨年报”也随之出炉。截至3月30日,A股和H股累计有超过140家房企发布2022年业绩报或业绩预告,七成以上企业出现利润下滑,至少有50家企业业绩预亏。从发布的业绩报告来看,造成亏损的主要是:需求收缩、市场下行等因素导致结转减少、毛利下降;存货以及投资性物业减值。

  华侨城A发布的年度业绩显示,其2022年归属母公司净利润亏损109.5亿元,同比下滑387.05%。其中,房地产业务签约销售金额553亿元,同比下降33%。

  过去一年,华侨城A比其他房企更为艰难,其核心业务地产和旅游同时受重创,经营承压在2022年几乎达到了最高点。

  华侨城A的地产开发业务的毛利率在全行业普遍大降的情况下,虽努力维持住了持平,但无奈旅游业务受挫严重。2022 年,国内旅游总人次 25.30 亿,比上年同期减少 7.16 亿,需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力在文旅行业充分显现。华侨城A的旅游业务2022年毛利率降低 8 个百分点。

  资产减值也是造成亏损的一个很重要的原因,从年报看来,华侨城A出于审慎原因,2022年因确认资产减值损失金额127亿元。这个原因是非现金性质的。

  值得注意的是,华侨城A虽然在利润表上做出了牺牲,但整体经营保持稳健,守住了经营安全。去年行业资金面持续收紧、不少同行陷入资金链危机的背景下,华侨城A坚持“风险底线”思维、保证了公司资金安全及债务的偿还能力,并且优化了债务结构。

  华侨城管理层在近日举行的业绩会上介绍,去年公司始终坚持“以收定投”,“优中选优”的原则,在有效保障公司资金链安全情况下获取土地资源。华侨城A总会计师冯文红还介绍,2022年公司积极推动债务结构及高成本债务置换,全年共置换短期债务超过400亿元,完成资金成本超5%的债务置换是331亿元,节省了约7亿元。

  从结果来看,华侨城A的现金短债比维持1.53,有息负债余额较上年下降110亿,短债213亿较年初减少60亿,短债占有息负债比较年初下降3个百分点,综合融资成本4.23%,较年初下降23BP。

  西南证券在最新的报告中对华侨城A给出买入评级,并表示:“作为央企,华侨城负债状况健康,三道红线全部达标,公司融资成本位居行业低位。”

  2、向“市”而生

  高压之下如何破题?华侨城A选择在最低谷时主动求变。

  多年来,华侨城A以文化旅游、房地产为主业,利用文旅结合地产的综合开发核心优势,布局全国,形成了地产及主题公园、酒店、商业、景区等丰富的文旅业态,打造出了一批精品项目和城市地标。

  华侨城早已是央企序列中独具特色的一员,处理好文旅和地产融合发展,做大主业优势,一直是它探索发展的方向。

  2022年华侨城A的新董事长到任后,果断开启了组织变革。公司提出在专业化整合、精益管理等方面深化改革,要求各业务在市场化竞争中不断提升专业化水平,文旅业务要向“市”图强,房地产业务要向“市”而生。

  文旅业务方面,新成立旅游发展集团、商业管理公司,与欢乐谷集团、酒店集团一同整合事业部剥离出来的运营职能,全面负责公司自持业态的运营工作。

  房地产业务方面,华侨城A将四大事业部的运营职能剥离,推动其聚焦开发业务,并将71个项目公司整合为22家城市公司,形成“总部-事业部-城市公司”的管理体系。

  这样一来,华侨城A释放了各产品线条的运作效率,一个强化双主业的市场竞争力的发展版图呈现了出来。

  根据华侨城A的介绍,公司作为华侨城集团“两核三维多点”旅游业务构建新发展格局的重要载体平台,将继续发挥华侨城在旅游产业中的先发优势、产品优势、品牌优势、管理优势,通过文旅融合、科技赋能等方式,持续推动旅游产品创新,提升旅游业务的发展质量与效益。

  同时,作为华侨城集团 “一体两翼三功能”房地产业务新发展模式的重要载体平台,公司将始终秉持长期价值主义,聚焦中心城市和中心城市圈,在优质市场中持续深耕。

  “在新获取项目销售物业中,扩大住宅占比,经营性物业中降低资产支持的比例,同时还将引导新增投资向收益率高、净现金流高、资产周转速度快、团队综合能力强的项目和区域倾斜。”华侨城A战略与投资管理部总监陈洪江表示。

  另外,华侨城A进一步探索房地产行业新的发展模式,紧跟国家政策导向,把握行业发展的大趋势,将积极介入工程代建、保障房建设等领域,丰富公司收入结构。

  3、静待“春暖”

  文化旅游、房地产都是长期向好的、很有潜力的大产业,具有相对广阔的市场空间,整体韧性很强。自 2022 年第四季度以来,随着政策加快调整,跨省旅游恢复等相关政策陆续出台,文化旅游业迎来了战略转折点,增强了旅游业复苏预期。

  国家统计局显示,2023年2月份70个大中城市中,商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加,各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨,一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

  携程数据显示,1-3月,入境游整体订单预订量同比增长46%,其中入境机票预订量同比增长168%,均价降低31%。入境游酒店预订量同比增长27%,酒店预订均价同比降低14%。

  从华侨城的经营数据也能看出明显的行业复苏。其2022 年旗下文旅项目接待游客 6185 万人次,若剔除增量项目,则为2019 年同期的53%。2023年1-2月,华侨城主题公园接待游客426万人次、同比增长76%,实现营业收入超5亿元,多个欢乐谷创历史新高。

  2022年,华侨城新获取项目开发用地3宗,分布在深圳、成都、东莞等核心城市。据悉,位于松山湖CBD核芯,紧邻月荷湖的“华侨城松湖原岸”项目即将入市。

  “我们认为伴随疫情影响的逐渐消退,2023 年国内旅游人次和收入均有望明显恢复。公司旗下文旅项目均位于核心城市优质地段,2023 年华侨城A将推进存量项目升级改造,并将加快推进南京、宁波、常熟的3 个文旅项目开业,叠加组织架构调整后运管水平提升等因素,我们认为公司文旅业务有望率先受益于国内旅游复苏,带动文旅综合业务收入明显增长。”中金公司在最新的研究报告中称。

  华侨城A的管理层在业绩会上称,虽然企业经营处于低谷运行状态,但公司拥有跨越低谷、面向未来的信心:一是公司主业所处行业具有相对广阔的市场空间;二是公司具备较强的核心竞争力;三是公司风险管控底线牢固;四是公司具备刀刃向内的变革决心。

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责任编辑:马婕



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